Chuyển đổi đất lúa thành đất công nghiệp: Sự thay đổi chủ đạo trong phát triển kinh tế
Quốc hội thúc đẩy sự phát triển TP.HCM: Cho phép chuyển đổi đất trồng lúa thành khu công nghiệp và công nghệ cao quy mô lớn mà không cần sự đồng ý của Thủ tướng Chính phủ, mở ra triển vọng đột phá mới cho thành phố.
Tạo động lực phát triển vượt trội cho TP.HCM
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên – Môi trường TP.HCM, hiện nay TP có hơn 88.000 ha đất nông nghiệp, chiếm tỷ lệ trên 42% tổng diện tích đất TP (205.650 ha), phân bổ chủ yếu ở các huyện Cần Giờ, Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, TP.Thủ Đức (khu vực Q.9 cũ). Trong kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2021 – 2025, TP.HCM đặt mục tiêu chuyển đổi 684 ha đất phi nông nghiệp thành đất ở; chuyển đổi 9.867 ha đất nông nghiệp (trong đó có hơn 3.331 ha đất lúa) thành đất phi nông nghiệp và cải cách sử dụng 4.480 ha đất nông nghiệp nội bộ. Sở Tài nguyên – Môi trường cũng đề xuất phân bổ hơn 102.191 ha đất nông nghiệp, 106.750 ha đất phi nông nghiệp và 598 ha đất chưa sử dụng.
Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, trước đây theo các quy định, khi một địa phương muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa sang đất thương mại, dịch vụ, đất ở với diện tích từ 10 ha trở lên, cần được phê duyệt từ Thủ tướng. Tuy nhiên, với Nghị quyết 54 của TP, diện tích có thể được tăng thêm và hiện nay nghị quyết mới cho phép HĐND TP.HCM tự quyết định chuyển đổi dưới 500 ha đất lúa, tuân thủ trình tự và thủ tục do HĐND chủ động quyết định.
Quyền tự chủ rộng hơn của TP.HCM mang lại nhiều lợi ích đáng kể cho việc tận dụng quỹ đất một cách hiệu quả và nhanh chóng. Hiện nay, mặc dù diện tích đất nông nghiệp ở TP.HCM rất lớn, nhưng đóng góp của ngành nông nghiệp vào GRDP chỉ đạt 0,8%. Trong khi đó, diện tích đất dành cho công nghiệp và dịch vụ chỉ chiếm 8%, nhưng lại đóng góp tới 99% GRDP. Vì vậy, việc TP.HCM gần đây đề xuất và được Thủ tướng đồng ý chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp và dịch vụ được xem là “cú hích” quan trọng cho sự phát triển kinh tế địa phương.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đã đánh giá cao quy định được đề ra trong nghị quyết, nhằm tạo điều kiện cho thành phố chủ động chuyển đổi đất nông nghiệp nhằm phát triển các khu công nghiệp và khu công nghệ cao quy mô lớn, nhằm thu hút đầu tư nước ngoài chất lượng cao. Ông cho biết: “Dựa trên tính toán, 1 hecta đất nông nghiệp tại thành phố chỉ đạt giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, trong khi 1 hecta đất sản xuất, công nghiệp, thương mại dịch vụ và đô thị đạt giá trị khoảng 55 tỷ đồng/năm, gấp 100 lần. Ví dụ như quận 7, khi mới thành lập và tách ra từ huyện Nhà Bè vào năm 1997, thu ngân sách chỉ đạt khoảng 100 tỷ đồng, trong khi hiện nay thu ngân sách đã gần 10.000 tỷ đồng. Điều này cho thấy lợi ích và hiệu quả vô cùng lớn từ việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, đất ở và dịch vụ”, ông Châu đã phân tích.
Thêm nhiều dư địa để phát triển
Theo TS Phạm Trần Hải, đại diện Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, hiện nay trên địa bàn 5 huyện ngoại thành của TP.HCM bao gồm Nhà Bè, Cần Giờ, Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, diện tích đất nông nghiệp chiếm 93,49% tổng diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn. Phần diện tích còn lại, tức 6,51%, được phân bố rải rác tại các khu vực như Q.Bình Thạnh, các quận nội thành (12, Bình Tân) và TP.Thủ Đức. Tuy nhiên, có một số nơi thực chất không còn hoạt động nông nghiệp, chỉ được coi là đất nông nghiệp trên giấy, ví dụ như khu Thanh Đa ở Q.Bình Thạnh. Trong giai đoạn từ 2016 đến 2020, TP.HCM đã đặt mục tiêu chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, nhưng thực tế chỉ đạt được khoảng 13-14% mục tiêu đề ra.
TP hiện đang đối mặt với vấn đề quy hoạch “treo” và dự án “treo”, điều này chưa kể đến việc nhiều khu đất nông nghiệp tồn tại dưới hình thức “da beo”, phân tán và quy mô nhỏ như tại H.Bình Chánh và H.Hóc Môn, gây khó khăn cho việc khai thác hiệu quả trong lĩnh vực nông nghiệp. Những khu vực này hiện đang trống hoặc được sử dụng với mục đích phi nông nghiệp. Do đó, cần thiết phải có thống kê quỹ đất nông nghiệp để tìm ra giải pháp và hướng dẫn chuyển đổi mục đích sử dụng phù hợp, bởi vì các mảnh đất nông nghiệp phân tán không đủ để tổ chức sản xuất quy mô lớn. Ngoài ra, việc sử dụng không đúng mục đích và chuyển đổi sai quy định dễ xảy ra đối với các mảnh đất nông nghiệp được chia nhỏ.
Theo đánh giá của các chuyên gia, tỷ lệ đất nông nghiệp chiếm 53,39% tại TP.HCM được xem là quá lớn. Vì vậy, đa số kiến nghị TP.HCM đưa ra các phương án tính toán để tận dụng đất nông nghiệp cho nhiều mục đích khác nhau, nhằm tăng cường hiệu quả sử dụng đất đai và hỗ trợ người dân trong việc khai thác đất một cách bền vững. Hiện nay, một phần lớn diện tích đất nông nghiệp tại TP.HCM đang bị bỏ hoang, như là ở H.Bình Chánh và H.Nhà Bè, với hệ thống kênh mương và thủy lợi gần như không còn hoạt động, đồng thời nguồn nước bị ô nhiễm nặng nề, gây khó khăn và thậm chí làm người dân không thể thực hiện hoạt động nông nghiệp.
Theo phân tích của một lãnh đạo Huyện Bình Chánh, dù diện tích tự nhiên của Huyện Bình Chánh là 25.255,29 ha, chiếm 12% diện tích tự nhiên của thành phố, nhưng chỉ có hơn 1.200 ha đất ở nông thôn, không đủ để phục vụ hơn 705.508 dân. Tình trạng này không chỉ gây ra thiếu hụt đất để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, mà còn gây khó khăn trong việc cấp quỹ đất cho các ngành kinh tế khác, đặc biệt là công nghiệp, dịch vụ và đô thị – những lĩnh vực mà TP.HCM hướng đến. Kết quả là, người dân đã tự mua đất nông nghiệp thông qua các giao dịch không chính thức để xây dựng nhà cửa không phép tràn lan.
