Đề xuất thay đổi chính sách để doanh nghiệp có thể mua đất nông nghiệp để đầu tư

HoREA đã đưa ra một kiến nghị liên quan đến vấn đề quản lý đất đai trong văn bản gửi đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Tài nguyên – Môi trường.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc bổ sung lại quy định cho phép tổ chức kinh tế (doanh nghiệp) được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp (mua đất nông nghiệp) là rất cần thiết. Điều này giúp cho các doanh nghiệp có thể sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư. Tuy nhiên, để được UBND cấp tỉnh chấp thuận, các doanh nghiệp cần phải đáp ứng được các điều kiện được quy định trong văn bản của UBND cấp tỉnh.

Sau khi mua đất nông nghiệp, doanh nghiệp sẽ có trách nhiệm thực hiện các thủ tục cần thiết để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Đồng thời, doanh nghiệp cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước như đóng thuế đất, tiền thuê đất hoặc các khoản phí liên quan khác, theo quy định của pháp luật. Việc này đảm bảo sự tuân thủ và tôn trọng các quy định về quản lý đất đai, cũng như góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước.

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA), điểm b khoản 6 điều 46 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định rằng “Doanh nghiệp được mua đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp tỉnh chấp thuận…”. Điều này được đánh giá là hoàn toàn chính xác và cần thiết để đảm bảo trách nhiệm của doanh nghiệp khi mua đất nông nghiệp nhằm mục đích sản xuất kinh doanh nông nghiệp. Việc có phương án sử dụng đất được cấp tỉnh chấp thuận sẽ giúp đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, đồng thời tránh tình trạng mua đất chỉ để giữ hoặc bán lại với giá cao, gây thiệt hại cho nông dân và ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của kinh tế nông nghiệp.

Khoản 1, Điều 193 của Luật Đất đai 2013 đã quy định rằng doanh nghiệp phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn hoặc thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án. Tuy nhiên, bản sửa đổi mới nhất của Điều 46 Dự thảo Luật Đất đai đã bãi bỏ khoản 1 của Điều 193 này, vì đây là quy định không phù hợp và không đáp ứng nhu cầu thực tiễn của thị trường bất động sản. Việc bãi bỏ khoản này sẽ giúp tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động giao dịch bất động sản và đầu tư vào các dự án phát triển.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), gần đây đã có ý kiến “quan ngại” rằng việc tiếp tục cho phép doanh nghiệp được mua đất nông nghiệp có thể dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước và làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, HoREA cho rằng lo ngại này là không có cơ sở, bởi việc bán đất nông nghiệp cho các doanh nghiệp được thực hiện dưới sự quản lý và giám sát nghiêm ngặt của các cơ quan chức năng. Hơn nữa, các doanh nghiệp mua đất nông nghiệp thường sử dụng đất đó để triển khai các dự án đầu tư, tạo ra thu nhập cho nhà nước và đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế địa phương.

Ví dụ, Công ty A được cấp quyền sử dụng 10 ha đất nông nghiệp tại khu vực quy hoạch khu đô thị sân bay Long Thành. Trong số đất này, có một ngôi nhà với diện tích đất ở là 100m2, phù hợp với quy định về đất ở và đất khác. Do đó, ngôi nhà này được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo điều 4 của Luật Sửa đổi 9 Luật và điểm b khoản 1 điều 123 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, Công ty A sẽ phải trả tiền sử dụng đất là 300 tỉ đồng.

Công ty A đang sở hữu một khu đất giá trị tại khu vực quy hoạch khu đô thị sân bay Long Thành. Bên cạnh đó, Công ty B chỉ có quyền sử dụng 10 ha đất nông nghiệp trồng cây cao su trong khu vực này. Mặc dù khu đất không có ngôi nhà nào và không phù hợp để xây dựng dự án nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật, Công ty B đang dự định lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để triển khai một dự án nhà ở thương mại tương tự như dự án của Công ty A. Nếu dự án này được công nhận và chính thức trở thành chủ đầu tư, Công ty B có thể thu được khoảng 300 tỉ đồng tiền sử dụng đất, tương đương với giá trị của khu đất của Công ty A.

Nhìn vào ví dụ trên, ta thấy rằng sự khác biệt về việc tính tiền sử dụng đất giữa hai trường hợp Công ty A và Công ty B không đáng kể. Điều này cho thấy rằng việc phân loại đất dựa trên mục đích sử dụng của nó không ảnh hưởng nhiều đến việc tính toán giá trị đất. Thậm chí, những đất nông nghiệp trồng cây cao su không “dính” với đất ở cũng có thể được tính vào giá trị đất nếu chúng có giá trị kinh tế và được sử dụng cho mục đích thương mại.

Trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính và tính tiền sử dụng đất, khả năng bị thất thu ngân sách nhà nước có thể xảy ra đối với bất kỳ dự án nào sử dụng đất. Tuy nhiên, nguyên nhân chủ yếu không phải đến từ việc dự án có “đất ở và đất khác” hoặc dự án có “đất khác không phải là đất ở”, mà là do phương pháp định giá đất được áp dụng hoặc chất lượng công tác thẩm định giá đất của cơ quan nhà nước hoặc người thực thi công vụ. Điều này cũng có thể do chưa xây dựng được phương pháp định giá đất phù hợp cho các dự án đặc thù.

Để giảm thiểu rủi ro thất thu ngân sách nhà nước, một số giải pháp có thể áp dụng, chẳng hạn như cho phép thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đối với các dự án có sử dụng đất hoặc phương pháp định giá đất hàng loạt. Điều này sẽ giúp tăng tính minh bạch, đồng thời hạn chế sự can thiệp của con người trong quá trình thẩm định giá đất, tạo ra sự công bằng và bảo đảm quyền lợi cho các bên liên quan.

“Nhằm tăng tính minh bạch và hiệu quả trong việc tính tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại, chúng tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét áp dụng phương pháp hệ số K để tính toán tiền sử dụng đất cho tất cả các dự án nhà ở thương mại, bao gồm cả những dự án có giá trị trên hoặc dưới 30 tỉ đồng theo bảng giá đất. Việc này giúp cho việc tính toán tiền sử dụng đất được nhanh chóng và chính xác hơn, đồng thời giảm thiểu chi phí thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất như quy định hiện nay. Chúng tôi tin rằng việc áp dụng phương pháp hệ số K sẽ giúp cho quá trình xác định giá trị sử dụng đất trở nên đơn giản và có tính minh bạch hơn.”