Khó khăn bán chung cư cũ dù giảm giá mạnh: Thách thức không dễ vượt qua
Thời điểm này, giá căn hộ tại TP.HCM đã giảm mạnh, cho phép nhiều người tiếp cận căn hộ trung – cao cấp với mức giá 45 – 50 triệu đồng/m2, một mức giá hiếm thấy trong vài năm trước đây.
Căn hộ cao cấp chỉ còn 40 – 50 triệu đồng/m2
Ngày 16.6, tại chung cư Lexington Residence, chúng tôi đã nhận thông tin về nhiều căn nhà được rao bán với giá rẻ. Dù là một khu chung cư cao cấp tọa lạc tại mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ và thuộc Khu đô thị An Phú – An Khánh, TP.Thủ Đức, nhưng sau nhiều năm nhận nhà, hàng trăm căn hộ vẫn chưa có sổ hồng, khiến nhiều người cảm thấy chán nản và muốn bán. Ông Phan Ngọc Bảo Ân, Tổng giám đốc Công ty CP bất động sản (BĐS) Nova Lexington – chủ đầu tư chung cư Lexington Residence, cho biết từ cuối năm 2022 đến nay, hồ sơ chuyển nhượng căn hộ tại dự án này đã tăng đáng kể. Hiện, mỗi ngày có đến 5 hồ sơ được ký kết cho việc chuyển nhượng, một con số mà trước đây không ai nghĩ tới.
Ông Trần Khôi, một cư dân tại đây, chia sẻ rằng căn hộ không có sổ hồng, không thể cầm cố đi vay ngân hàng, dẫn đến giá bán rất thấp, chỉ khoảng 40 triệu đồng/m2. So với năm 2016, khi chủ đầu tư bán với giá từ 45 – 50 triệu đồng/m2, việc bán với mức giá thấp vẫn gặp nhiều khó khăn. Đáng chú ý, nhiều hồ sơ chuyển nhượng tại chung cư này đã bị trả về bởi Chi cục Thuế TP.Thủ Đức do nghi ngờ khai thấp để trốn thuế. Ông Khôi cho biết: “Tìm được người mua đã khó khăn rồi, khi đến Chi cục Thuế TP.Thủ Đức, chúng tôi phải giải trình và thậm chí hồ sơ còn bị trả về, điều này rất khó khăn và không chịu được duyệt thuế để sang nhượng. Phần lớn cư dân ở đây mua để ở, nhưng sau nhiều năm không có giấy tờ hợp lệ, mọi người cảm thấy mất lòng tin và vì khó khăn kinh tế, buộc phải bán với giá rẻ. Trái lại, những căn hộ đã có sổ hồng trong cùng phân khúc và khu vực đang được bán với mức giá từ 80 – 100 triệu đồng/m2.
Với ví dụ cụ thể tại chung cư Masterise Thảo Điền (TP.Thủ Đức), anh Trọng Minh đã thành công bán căn hộ penthouse rộng gần 400 m2 sau nhiều tháng cố gắng, với giá 17 tỉ đồng thay vì 19 tỉ đồng ban đầu. Mỗi mét vuông căn hộ chỉ có giá hơn 42 triệu đồng, thấp hơn nhiều so với giá trị trung bình của các dự án mới trong khu vực, đạt khoảng 60 triệu đồng/m2.
Chị Phương Di vừa bán căn hộ tại chung cư Himlam Riverside (Quận 7) với diện tích 145m2, nội thất hoàn thiện, với giá khoảng 5,9 tỷ đồng. Điều đáng chú ý là, mỗi mét vuông chỉ có hơn 40 triệu đồng cho căn hộ cao cấp đã có sổ hồng, nằm ngay Khu đô thị Him Lam Tân Hưng. So với các dự án mới mở bán, giá căn hộ này thực sự rất hấp dẫn với mức giá từ 80 – 100 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, chị Di đã chia sẻ lý do bán căn hộ với mức giá khá thấp. Đó là vì hiện tại chị đang phải vay ngân hàng gần 3 tỷ đồng và mỗi tháng phải trả khoản tiền gốc và lãi lên tới 48 triệu đồng. Số tiền này gây áp lực lớn khi thu nhập của chị giảm sút. Vì vậy, chị đã quyết định bán căn hộ với mức giá hạt rẻ hơn để trả nợ ngân hàng, thay vì tiếp tục gánh mỗi tháng cực khổ để trả nợ.
Dựa trên khảo sát nhanh của chúng tôi, chúng tôi nhận thấy rằng chung cư này có chất lượng tốt, tiện ích và dịch vụ tuyệt vời, đặc biệt khi gần Trung tâm thương mại Lotte Mart và Trường quốc tế Việt Úc. Tuy nhiên, giá bán căn hộ vẫn khá thấp, dao động từ 40 đến 45 triệu đồng/m2, do thị trường bất động sản bị đóng băng. Điều này đã khiến nhiều người buộc phải “bán đổ bán tháo” để trả nợ ngân hàng.
Giá giảm vì cắt lỗ
Theo ông Đoàn Chí Thanh, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS HASG, cho biết: “Chưa có chủ đầu tư nào giảm giá để cắt lỗ, chỉ có một số dự án áp dụng chiết khấu 40 – 45% cho khách hàng thanh toán ngay 95% giá trị BĐS. Thực tế cắt lỗ chỉ xảy ra ở thị trường thứ cấp, với những khách hàng đã sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều từ ngân hàng. Khi lãi suất vay tăng cao trong khi thị trường trầm lắng và thu nhập giảm sút, họ buộc phải bán với giá bằng hoặc thấp hơn giá mua để thoát hàng và tự cứu mình. Ngoài ra, thị trường không có nhiều biến đổi về giá, thậm chí một số chủ đầu tư đang mở bán căn hộ với giá cao hơn so với các sản phẩm cùng phân khúc và vị trí, hoặc cao hơn giá bán giai đoạn trước.”
Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, các dự án căn hộ cao cấp trước đây đã chào bán với giá khoảng 40-50 triệu đồng/m2, có những dự án lên đến 80 triệu đồng và thậm chí hàng trăm triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nhiều dự án này chỉ được thiết kế và quảng cáo cao cấp trên giấy mà thực tế chất lượng và vị trí không tương xứng với giá bán. Do đó, sau khi bàn giao nhà, giá trị của các căn hộ này không tăng lên và rất khó để bán được. “Hiện nay, hầu hết các căn hộ cao cấp đã được bán lại với giá 40-50 triệu đồng/m2, trong khi căn hộ bình dân giá chỉ từ 30-40 triệu đồng/m2 đã trở về giá trị thực. Chỉ những người gặp khó khăn tài chính mới giảm giá, còn phần lớn khách hàng khác vẫn giữ nguyên giá. Các chủ đầu tư dự án mới không giảm giá mà tập trung vào việc đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn, cùng với các chính sách thanh toán linh hoạt… Điều này dẫn đến giảm giá khoảng 15-20% so với giá thị trường cho các dự án mới. Hiện nay, thị trường BĐS đang thuận lợi cho người mua. Nếu muốn sử dụng hoặc cho thuê, nên chọn mua căn hộ đã bàn giao để có thể kiểm định chất lượng và dịch vụ. Nếu có thu nhập ổn định, hiện tại là thời điểm tốt để đầu tư vào BĐS”, ông Quang phân tích.
Trong tình hình hiện nay, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN Nguyễn Văn Đính đã nhấn mạnh rằng, dù nhu cầu nhà ở tăng lên nhưng thu nhập của người dân lại giảm sút, khiến cho họ chọn gửi tiền vào ngân hàng để bảo toàn và tìm kiếm lợi nhuận. Điều này đã dẫn đến sức mua yếu trong thị trường bất động sản, tuy nhiên, thực tế giá nhà vẫn duy trì ở mức rất cao. Một số ít doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính đã áp dụng chiết khấu lên đến 30-40% cho khách hàng thanh toán nhanh, nhưng điều này không phản ánh toàn bộ thị trường. Sự giảm giá mạnh tại thời điểm hiện tại có thể gây hiệu ứng ngược, gây hoang mang cho khách hàng. Do đó, việc hỗ trợ lãi suất và tăng chiết khấu cho việc thanh toán một lần hoặc trả góp theo tiến độ là những biện pháp có thể áp dụng. Đối với các dự án chưa ra hàng, chủ đầu tư có thể giảm lợi nhuận kỳ vọng, nhưng không thể giảm giá do chi phí đầu vào, bao gồm “chi phí chìm, chi phí nổi” vẫn đang duy trì ở mức cao.
