Những Dự án Âm thầm: Khi Dự án ‘Thay Tên Đổi Chủ’ Lặng Lẽ Tiếp Bước
Thị trường đóng băng và khó vay vốn từ ngân hàng đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước đối mặt với tình hình “treo cẩu” dự án, không có nguồn thu đồng thời vẫn phải chi đều. Trước tình huống khó khăn đó, họ đã không có lựa chọn khác ngoài việc “bán mình” để tồn tại.
Bán rẻ… vẫn mừng
Dọc trục đường Nguyễn Hữu Thọ (H.Nhà Bè, TP.HCM), những cái tên chủ dự án như Hoàng Anh Gia Lai, Phú Hoàng Anh, Phú Long, Tài Nguyên, Novaland… ngày trước đồng loạt rầm rộ, nhưng giờ đây dần biến mất. Thay vào đó, các doanh nghiệp nước ngoài như Phú Mỹ Hưng (Đài Loan), GS (Hàn Quốc), Keppel Land (Singapore) đang tiến thẳng vào vị trí. Cuộc thay tên đổi chủ đang diễn ra âm thầm, nhưng với tốc độ chóng mặt, khi nhiều dự án được chuyển nhượng với giá cực kỳ hấp dẫn chưa từng có.
Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản (BĐS) tại TP.HCM xót xa thông báo phải chuyển nhượng một số dự án đẹp nhất cho Keppel Land, với giá bán chỉ còn 6 đồng cho mỗi đơn vị, thấp hơn so với giá thị trường 10 đồng, nhằm thanh toán nợ gốc và lãi cho ngân hàng.
Trong tình hình hiện tại, doanh nghiệp trong nước đang đối mặt với tình trạng thiếu vốn để triển khai các dự án. Ngay cả khi có vốn, họ không dám tiến hành do không chắc chắn về khả năng tiêu thụ sản phẩm trong bối cảnh kinh tế hiện nay. Bị bí đường, không thể tiến lên, và không thể lùi lại. Vậy thì, ông chọn con đường bán phần cho nhẹ đầu, không giấu được sự buồn rầu.
Với bối cảnh những khoản phải chi mà không có nguồn thu, tôi thừa nhận rằng có một chút tiếc, nhưng giữ nguyên dự án đó sẽ khiến ngân hàng “ăn” hết lợi nhuận sau 1 hoặc 2 năm. Vì vậy, tôi mừng khi có thể bán dự án với giá rẻ. Theo quan điểm của tôi, không phải tất cả các dự án của doanh nghiệp nước ngoài đều sẵn sàng đầu tư. Họ chỉ ưu tiên những dự án đã được đảm bảo về mặt pháp lý. Đáng chú ý, với sự khủng hoảng tài chính hiện tại của các công ty trong nước, các doanh nghiệp nước ngoài đang đẩy mạnh áp lực để mua các dự án với giá rẻ.
Thực tế, chỉ cần quan sát là không khó để nhận thấy rằng có rất nhiều dự án đình đám đã thay đổi chủ, dù không được công bố chính thức. Một ví dụ điển hình là Tập đoàn Novaland, một thương hiệu uy tín trên thị trường bất động sản, đã phải chuyển nhượng nhiều dự án của mình cho Tập đoàn Gamuda Land đến từ Malaysia.
Khó khăn kéo dài quá lâu và chưa thấy tín hiệu lạc quan, hiện nhiều doanh nghiệp đang đẩy mạnh tìm kiếm đối tác để “nhượng bộ”. Một lãnh đạo của một tập đoàn bất động sản lớn ở TP.HCM than thở rằng ông đã chào mời các dự án của mình cho các đối tác nước ngoài với giá rẻ, nhưng chưa có ai mua và chưa có ai hợp tác đầu tư vì các dự án chưa hoàn thiện pháp lý và chưa đóng được tiền sử dụng đất. Tương tự, tập đoàn DK đã làm việc với một đối tác Nhật Bản trong gần 1 năm qua để mời góp vốn hoặc bán đứt dự án; DK sẽ chịu trách nhiệm toàn bộ quá trình bán hàng, tuy lợi nhuận sẽ được chia theo tỷ lệ đóng góp, nhưng cho đến nay họ vẫn chưa đưa ra quyết định, đang đợi và lo lắng. Với việc không thể bán hàng, thiếu doanh thu và không thể kêu gọi hợp tác, tập đoàn này đang đối mặt với khó khăn chưa từng có. “Đội ngũ nhân sự gần như đã rời bỏ, các dự án bị “treo cẩu”, nguy cơ vỡ nợ rất lớn dù tài sản nhiều”, lãnh đạo của tập đoàn này than phiền.
Tiếp sức cho DN đầu tàu
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM), lập luận rằng việc DN trong nước bán tài sản cho DN nước ngoài sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho xã hội và nền kinh tế, khi đóng góp của DN giảm sút và có thể bị mất đi. Điều này còn kéo dài thời gian phục hồi kinh tế sau khủng hoảng, có thể lên đến 5, thậm chí 10 năm, vì sự mất mát tài sản quá lớn. Mặc dù chưa có nghiên cứu cụ thể về mức độ mất mát của DN, nhưng ta có thể ước lượng rằng hao hụt tài sản có thể từ 20-30% giá trị, và có thể lên đến 50%.
Nhìn bề ngoài, nhiều người cho rằng việc các công ty nước ngoài mua lại cổ phần của doanh nghiệp trong nước sẽ mang đến nguồn vốn mới để tiếp tục đầu tư, góp phần phục hồi thị trường. Ngoài ra, điều này cũng có thể đảm bảo sự minh bạch và hoàn thiện hơn về pháp luật sau khủng hoảng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, các doanh nghiệp trong nước đã mất nhiều năm để xây dựng một thương hiệu cạnh tranh với các đối tác nước ngoài. Việc bị thâu tóm và buộc phải bán tài sản với giá rẻ là một cú sốc đau đớn. Vì vậy, ông Nghĩa đã đề xuất rằng Chính phủ cần xem xét và giải quyết các khó khăn của từng doanh nghiệp và dự án một cách tận tâm, nhằm hạn chế tối đa tình trạng này.
Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, cũng đồng tình rằng Việt Nam cần mất rất nhiều năm mới có thể xây dựng được các doanh nghiệp BĐS lớn như Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland, Hưng Thịnh… Những doanh nghiệp này không chỉ ảnh hưởng đến thị trường BĐS mà còn tác động lớn đến nhiều ngành nghề khác như tín dụng, xây dựng, vật liệu xây dựng, lao động, nội thất, đồ gỗ… Vì vậy, khi các doanh nghiệp gặp khó khăn, cần có sự hỗ trợ đột phá và cơ chế định hướng để giúp các doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp hàng đầu, có thể phục hồi. Bởi vì khi những doanh nghiệp này phục hồi, sẽ kéo theo sự phục hồi của các doanh nghiệp khác và cả nền kinh tế. Đồng thời, điều này sẽ giúp cứu vãn những dự án bị đình trệ và giảm thiểu lãng phí. Đặc biệt, nó cũng đảm bảo rằng những nguồn lực mà các doanh nghiệp Việt đã dành rất nhiều năm để xây dựng không bị rơi vào tay các doanh nghiệp nước ngoài với giá cả rẻ hơn.
Đau lòng nhìn các dự án bị các doanh nghiệp nước ngoài mua lại với giá rẻ, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) – ông Lê Hoàng Châu – nhớ lại năm 2007, khi Việt Nam gia nhập WTO, thời điểm mà các doanh nghiệp nước ngoài tràn vào. Tuy nhiên, ông không từng quan ngại về việc doanh nghiệp hay dự án bất động sản sẽ bị nước ngoài thâu tóm. Thực tế đã chứng minh rằng nhiều lĩnh vực doanh nghiệp nội đã không chỉ giữ vững thị phần mà còn vượt qua doanh nghiệp nước ngoài. Tuy nhiên, đến quý 3/2022, lần đầu tiên HoREA đưa ra cảnh báo về nguy cơ một số doanh nghiệp bất động sản có thương hiệu lớn và một số dự án có giá trị cao bị nước ngoài thâu tóm. Một ví dụ điển hình là tập đoàn bất động sản lớn nhất Việt Nam đã chuyển nhượng dự án trị giá 1,5 tỷ USD cho đối tác nước ngoài với giá rất thấp. Hiện nay, nhiều dự án và tập đoàn bất động sản lớn của Việt Nam cũng đã bị nước ngoài “thâu tóm” đến 49% cổ phần.
Ông Châu nhấn mạnh rằng, hiện nay các doanh nghiệp nước ngoài đang hoạt động như một người “đi chợ” trong thị trường bất động sản Việt Nam, tìm kiếm và mua lại những dự án tốt nhất với giá dưới giá thành. Ông cũng tiết lộ rằng có một tập đoàn nước ngoài đã liên hệ với ông, hỏi xem có doanh nghiệp nào đang muốn bán dự án để họ có thể tiếp cận. Ông nhận thức rõ tình hình này và chấp nhận thực tế bởi doanh nghiệp và thị trường đang trải qua giai đoạn khó khăn, cần nguồn vốn. Để kiểm soát vấn đề này, ông Châu cho rằng một giải pháp cơ bản là tăng cường sức chống chịu và sức mạnh của doanh nghiệp trong nước nói chung, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Trong quá trình này, việc tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến thẩm quyền tại mỗi cấp, bao gồm cấp Chính phủ, cấp bộ và cấp địa phương để doanh nghiệp triển khai dự án là điều cần thiết. Điều này sẽ giúp xây dựng lòng tin với khách hàng, thúc đẩy thanh khoản và phục hồi sức khỏe cho thị trường.
