Việc thanh toán đầy đủ có đồng nghĩa với việc người mua nhà sở hữu ngay?

Dự thảo luật Nhà ở sửa đổi đề nghị Bộ Xây dựng xem xét lại quy định liên quan đến việc người mua nhà ở có được sở hữu ngay khi thanh toán đầy đủ tiền hay không.

Bộ Xây dựng đã tiếp thu và giải trình ý kiến kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cùng với ý kiến thẩm tra sơ bộ của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về dự án luật Nhà ở sửa đổi. Trong đó, có một số nội dung liên quan đến quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu và thời điểm công nhận quyền sở hữu, được quy định tại Điều 14 trong dự thảo luật.

Theo Bộ Xây dựng, quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu và thời điểm công nhận quyền sở hữu là 2 khái niệm khác nhau và có thể xảy ra ở những thời điểm khác nhau. Theo đó, Bộ Xây dựng cho rằng quyền sở hữu của chủ sở hữu được xác lập khi họ hoàn thành các hành vi cần thiết, mà không cần phải chờ đợi nhà nước thực hiện các thủ tục hành chính để công nhận quyền sở hữu. Việc xác lập quyền sở hữu đúng thời điểm này được xem là cần thiết để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, đồng thời hạn chế rủi ro pháp lý cho các bên liên quan. Tuy nhiên, việc công nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu sẽ được thực hiện sau đó thông qua các thủ tục hành chính phù hợp, đảm bảo tính minh bạch, công khai và đúng quy trình pháp luật.

Trong thực tế, hành vi công nhận quyền sở hữu của nhà nước thường xuất hiện sau thời điểm quyền sở hữu được xác lập. Chẳng hạn như trong trường hợp mở thừa kế, người nhận thừa kế đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế tại thời điểm mở thừa kế. Tương tự, khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở, chủ sở hữu đã xác lập quyền sở hữu đối với ngôi nhà này. Điều tương tự cũng áp dụng khi bên mua đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà ở, bên mua đã xác lập quyền sở hữu đối với ngôi nhà đã mua. Dù vậy, dự thảo luật Nhà ở sửa đổi đang đề xuất Bộ Xây dựng xem xét lại các quy định liên quan đến việc này.

Bộ Xây dựng cho rằng, nếu luật Đất đai sửa đổi yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải có giấy chứng nhận mới được coi là có quyền sở hữu như quy định trong luật Đất đai năm 2013, thì dự thảo luật Đất đai sửa đổi sẽ không bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu. Chính vì muốn được công nhận quyền sở hữu, các chủ sở hữu cần phải thực hiện các thủ tục hành chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau khi thanh toán đầy đủ tiền để được cấp giấy chứng nhận tương ứng.

Công nhận quyền sở hữu nhà ở khác với công nhận quyền sử dụng đất

Trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu vì nhiều lý do, chủ sở hữu sẽ bị hạn chế khi thực hiện các quyền với tư cách chủ sở hữu, bao gồm việc không thể mua bán, giao dịch, hay tặng nhà ở đó. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, việc công nhận quyền sở hữu nhà ở là khác với việc đăng ký quyền sử dụng đất. Trong đó, đăng ký đất đai là bắt buộc theo quy định hiện hành, nhưng đăng ký quyền sở hữu nhà ở lại được thực hiện theo nhu cầu của chủ sở hữu.

Bộ Xây dựng cũng cho rằng quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo nhu cầu của chủ sở hữu và không phụ thuộc vào việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Do đó, các quy định tại Điều 11, Điều 14, Điều 160 của dự thảo luật Nhà ở sửa đổi là phù hợp với tính chất đặc thù của nhà ở và không mâu thuẫn với quy định của Luật Đất đai năm 2013 cũng như dự thảo luật Đất đai sửa đổi.