Không thể triển khai dự án vì thiếu đất ở

Gần đây, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM đã đề xuất UBND TP.HCM không phê duyệt chủ trương đầu tư cho 62 dự án, bởi vì không có đất ở hoặc không tuân thủ quy định chuyển nhượng đất ở toàn bộ theo Luật Nhà ở năm 2014.

Tắc ngay khâu đầu tiên

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản (BĐS) cho biết sự giảm mạnh trong số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2021 đến nay không chỉ xuất hiện trong năm 2023. Từ đầu năm 2021, 2022 và 5 tháng đầu năm 2023, Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH-ĐT) chỉ trình UBND TP.HCM duy nhất 11 dự án để được chấp thuận. Điều này đứng đối diện với trung bình hàng năm trước đó từ năm 2018 trở về trước, khi mỗi năm có trên dưới 100 dự án được chấp thuận. Dẫn đến tình trạng tắc nghẽn đang diễn ra ngay từ giai đoạn đầu tiên, tức là chấp thuận chủ trương đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư.

Trên thực tế, Sở đã công bố rằng có tổng cộng 62 dự án không đủ điều kiện để được chấp thuận chủ trương đầu tư, và nguyên nhân chính là do vướng mắc trong Luật Nhà ở. Những dự án này chỉ có sẵn đất nông nghiệp và các loại đất khác, không liên quan đến đất ở. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2014 và Nghị quyết số 18 được Ban Chấp hành Trung Ương ban hành vào năm 2022, doanh nghiệp có thể mua các loại đất, bao gồm cả đất nông nghiệp, để phát triển dự án miễn là tuân thủ quy hoạch. Từ đó, có thể nhận thấy rằng Luật Nhà ở hiện đang có sự không nhất quán với Luật Đất đai và Nghị quyết của Trung Ương.

Đáng lưu ý là tình trạng này đang diễn ra tại nhiều địa phương, không chỉ riêng TP.HCM. Chẳng hạn, ở Bình Định, cùng một doanh nghiệp đã mua lại hai khu đất trước đây được quy hoạch là đất công nghiệp, nhưng sau đó tỉnh đã quyết định chuyển đổi thành đất đô thị dịch vụ. Tuy nhiên, khi DN này đệ đơn xin phê duyệt dự án nhà ở, tỉnh trả lại hồ sơ và không chấp thuận chủ trương đầu tư do không đáp ứng đủ các điều kiện theo luật Nhà ở. “Đây là một trở ngại phổ biến ở 63 tỉnh thành, không riêng gì TP.HCM. Vấn đề này đã khiến cả quy trình triển khai dự án bị tê liệt. Vì không vượt qua được bước này, các bước tiếp theo sẽ không thể thực hiện”, ông ta tỏ ra rất bức xúc.

Cho mua đất nông nghiệp để làm dự án

Việc không chấp thuận chủ trương đầu tư cho các dự án do thiếu đất ở có nguồn gốc từ mối lo ngại về việc các chủ đầu tư tập trung chiếm đất nông nghiệp để phát triển dự án bất động sản một cách không kiểm soát, gây phá vỡ quy hoạch. Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá rằng không cần quá lo lắng về vấn đề này bởi hầu hết các địa phương đã có quy hoạch chung 1/5.000, 1/2.000. Trong các kế hoạch quy hoạch này, đã được chỉ rõ vị trí dành cho nhà ở, công viên, bệnh viện, trường học… Do đó, không phải ở bất kỳ đâu cũng có thể mua đất nông nghiệp để tiến hành dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đã đưa ra đề xuất giải quyết tình trạng ách tắc này bằng cách bổ sung lại quy định cho phép tổ chức kinh tế (DN) được mua đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nhằm thực hiện dự án đầu tư, với điều kiện được sự chấp thuận bằng văn bản từ UBND cấp tỉnh. Khi đã mua đất nông nghiệp, DN sẽ đảm nhiệm thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và tuân thủ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh rằng, mặc dù có ý kiến quan ngại cho rằng việc tiếp tục cho phép các doanh nghiệp mua đất nông nghiệp có thể gây phá vỡ quy hoạch, làm thất thu ngân sách nhà nước và làm thất thoát tài sản công, tuy nhiên không có cơ sở để chứng minh lo ngại đó. Ông lấy ví dụ về Công ty A, sở hữu quyền sử dụng 10 ha đất nông nghiệp trong khu vực quy hoạch khu đô thị sân bay Long Thành. Trong khu đất đó, có một ngôi nhà với diện tích 100 m2 đất ở, tuân thủ quy định về phân chia đất ở và đất khác. Do đó, ngôi nhà này đã được công nhận là dự án nhà ở thương mại và được tính giá sử dụng đất lên đến 300 tỷ đồng.

Do khu đất của Công ty B chỉ được quyền sử dụng 10 ha đất nông nghiệp trồng cây cao su và không có ngôi nhà nào trong khu đất, dẫn đến việc không được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, Công ty B dự định lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho dự án nhà ở thương mại tương tự như dự án của Công ty A. Nếu dự án được công nhận và trở thành chủ đầu tư, Công ty B cũng có thể thu được khoảng 300 tỉ đồng tiền sử dụng đất, tương đương với Công ty A.

Ông Châu nhấn mạnh rằng từ ví dụ trên, chúng ta có thể thấy không có sự khác biệt đáng kể về việc tính tiền sử dụng đất giữa trường hợp Công ty A sở hữu 10 ha “đất ở và đất khác” và trường hợp Công ty B sở hữu 10 ha “đất khác không phải là đất ở”. Vì vậy, khả năng bị thất thu ngân sách nhà nước khi xác định nghĩa vụ tài chính và tính tiền sử dụng đất có thể xảy ra đối với bất kỳ dự án nào sử dụng đất. Nguyên nhân có thể là do việc áp dụng phương pháp định giá đất, chất lượng công tác thẩm định giá đất của cơ quan nhà nước, hoặc do người thực thi công vụ. Chẳng hạn, cho phép thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đối với các dự án sử dụng đất hoặc phương pháp định giá đất hàng loạt… Do đó, ông Châu nhấn mạnh cần sửa ngay quy định này bằng cách cho phép doanh nghiệp thực hiện dự án đối với tất cả các loại đất nếu phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.