Nhà ở xã hội lọt vào tay giàu: Chiến lược tái chiếm nhà cho người nghèo

Tình trạng nhà ở xã hội lọt vào tay người giàu không hiếm ở các chung cư, điều này đã gây ra nhiều quan ngại và đề xuất đã được đưa ra để tái phân phối nhà cho người nghèo và cán bộ công chức.

Lợi dụng khe hở của pháp luật

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đã lý giải việc NƠXH chủ yếu rơi vào tay người giàu bằng cách nhấn mạnh rằng dù luật đã quy định khá rõ điều kiện và đối tượng có thể mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội (NƠXH), nhưng thực tế, điều này xảy ra do quy định của pháp luật còn lỏng lẻo và tồn tại nhiều khe hở.

Nhưng việc xác định điều kiện của đối tượng hưởng chính sách Nhà ở Xã hội (NƠXH) trở nên khó khăn, vì tại điểm a của khoản 1 điều 75 luật Nhà ở, ngoài việc đảm bảo rằng người đó chưa sở hữu nhà ở riêng, chưa mua hoặc thuê mua nhà NƠXH, và chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở tại nơi sinh sống và làm việc, còn phải xem xét khía cạnh chuyển đổi nơi sinh sống và làm việc của người đó, và cả tiêu chí về thu nhập của họ.

Theo đó, tại điểm b khoản 1 điều 51 luật Nhà ở 2014 và điểm b khoản 1 điều 75 dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi), cả hai quy định rằng các chính sách Nhà ở xã hội chỉ áp dụng cho những người không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

Quy định này có những lỗ hổng vì trong thực tế, nhiều người làm thêm công việc tay trái lại kiếm được thu nhập cao hơn, thậm chí nhiều lần so với công việc chính thức tay phải được thể hiện trên bảng lương. Do đó, mặc dù thu nhập của họ vượt trội, họ vẫn đủ điều kiện không phải chịu thuế thu nhập cá nhân và có khả năng mua hoặc thuê mua những tài sản xã hội như NƠXH.

Bên cạnh đó, dù luật Thuế thu nhập cá nhân cho phép miễn thuế đối với 16 trường hợp, bao gồm các thu nhập từ lãi tiền gửi và kiều hối, nhưng việc miễn thuế cho các khoản thu nhập lớn từ tiền gửi tiết kiệm và kiều hối trở nên không hợp lý. Quy định này ban đầu được thiết lập với mục đích chính xác và nhân văn, nhằm giúp những người giàu có ít cần thiết cải thiện cuộc sống. Tuy nhiên, nó đã tạo ra hiện tượng người giàu tranh suất mua nhà ở xã hội hoặc sự hiện diện của người giàu trong các căn hộ chung cư xã hội trong thời gian gần đây.

Th.S Ngô Gia Hoàng từ Trường ĐH Luật TP.HCM đã đưa ra quan điểm rằng mặc dù nguồn cung nhà ở xã hội không nhiều, việc cho phép người mua có quyền sở hữu lâu dài loại nhà này qua giao dịch mua bán sẽ làm mất cơ hội cho những người khác có nhu cầu ở. Đồng thời, hệ thống chính sách và pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam đã có những thay đổi và hoàn thiện trong thời gian qua, tiếp thu kinh nghiệm từ nhiều quốc gia thành công với mô hình nhà ở xã hội.

Mặc dù vậy, pháp luật về Nhà ở xã hội (NƠXH) vẫn gặp phải những hạn chế và bất cập, làm mất đi tiềm năng của chính sách này và tạo điều kiện cho việc lợi dụng NƠXH. NƠXH cần được coi là một chính sách an sinh xã hội của Nhà nước, nhằm đáp ứng nhu cầu của những đối tượng yếu thế trong xã hội, những người vì khả năng kinh tế khó có thể tiếp cận nhà ở chất lượng theo cơ chế thị trường.

Siết đăng ký cư trú

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, một công ty chuyên làm NƠXH, cho rằng có những trường hợp mua NƠXH ban đầu gặp khó khăn, nhưng sau đó tài chính của họ đã tăng lên đáng kể, khiến thấy nhiều chung cư có xe ô tô đậu. Ngoài ra, một trường hợp khác là những người có đủ tiền sử dụng người thân làm “người mua hộ” để sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, điều này chỉ xảy ra một lần duy nhất và sau đó không còn cơ hội mua nữa. Cuối cùng, còn một trường hợp khác là những người có điều kiện kinh tế tốt nhưng không khai báo thuế cho nguồn thu nhập của họ, điều này gây khó khăn cho nhà nước trong việc quản lý. Nguyên nhân dẫn đến việc NƠXH rơi vào tay những người giàu là do sự tham gia của các nhà đầu tư đầu cơ, nhờ người khác mua nhiều căn hộ để sau đó bán với mức lợi nhuận cao.

Cách duy nhất để loại bỏ tình trạng trên là quản lý chặt chẽ việc đăng ký tạm trú tại căn hộ. Theo quy định, người đứng tên trên hợp đồng thuê phải là người đăng ký tạm trú, không cho phép người thuê hay người mua lại đăng ký tạm trú tạm vắng. Nếu có trường hợp con cái cần đăng ký học hoặc khám chữa bệnh, chỉ khi đó mới được phép đăng ký tạm trú. Những quy định này giúp giải quyết các vấn đề liên quan đến cư trú một cách dễ dàng. Ông Nghĩa đã nhấn mạnh rằng: ‘Luật quy định rõ ràng rằng không được cho thuê hay bán lại căn hộ. Vì vậy, nếu chúng ta thực hiện việc kiểm soát chặt chẽ đăng ký tạm trú tạm vắng, người giàu sẽ không thể sở hữu căn hộ NƠXH vì họ đã quen với cuộc sống sang trọng. Đồng thời, nếu không có thu nhập từ việc cho thuê hoặc bán căn hộ, họ sẽ không có động lực để mua nữa. Nếu chúng ta thực hiện thành công điều này, tình trạng căn hộ NƠXH chuyển vào tay người giàu có thể được giảm từ 80 đến 90%’.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN, ông Nguyễn Văn Đính, đã nhấn mạnh rằng tình trạng quản lý đất đai, bất động sản và nhà ở tại Việt Nam hiện vẫn chưa được liên thông. Điều này dẫn đến việc có người sở hữu hàng chục căn nhà nhưng không đứng tên trên bất kỳ giấy tờ nào, trong khi một số khác chỉ sở hữu 2, 3 căn nhưng không biết cách xác nhận đúng chủ sở hữu. Do đó, ông Đính cho rằng việc mã hóa đất đai và nhà cửa từ quá trình giao dịch cho đến sở hữu là cần thiết, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc theo dõi và xác nhận quyền sở hữu.

Ở Bắc Ninh, đã có 7 tòa nhà được xây dựng nhằm bán cho công nhân, tuy nhiên, việc bán không thành công do công nhân không có nhu cầu hoặc dù có nhu cầu nhưng lại thiếu tiền. Trong khi đó, đối tượng công chức viên chức có nhu cầu nhà nhưng không thể mua được do nhà chỉ dành cho công nhân. Tình trạng này tạo ra nhiều bất cập, dễ bị lợi dụng và gây khó khăn cho những người có nhu cầu. Vì vậy, ông Đính đề nghị áp dụng công nghệ vào quản lý bất động sản để giải quyết tất cả các vấn đề, từ giao dịch đến quyền sở hữu. Thứ hai, ông Đính đề nghị NƠXH không nên bán nhà mà nên cho thuê. Hiện nay, hơn 90% NƠXH được bán, dẫn đến việc các nhà đầu tư và người giàu mua gom nhằm kiếm lợi chênh lệch. Tuy nhiên, nếu chỉ cho thuê, những người giàu sẽ không mua do không có lợi nhuận.

Ở một góc nhìn khác, Th.S Đặng Hoa Trang (Trường ĐH Luật TP.HCM) cho rằng phần lớn người sở hữu nhà ở xã hội (NƠXH) là những người nghèo, có hạn chế kiến thức và kinh nghiệm tài chính. Hầu hết họ không có kế hoạch chi tiêu rõ ràng và không đặt ra mục tiêu tài chính cho tương lai. Thu nhập của họ thường không ổn định. Do đó, điều này dẫn đến tình trạng mặc dù thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội nhưng họ không thể mua được vì thiếu tiền để thanh toán hoặc không có dự trữ tài chính để trả nợ mua nhà khi mất thu nhập đột ngột.

Từ đó, để người nghèo có thể mua được nhà ở trong xã hội, việc tích lũy số tiền từ người lao động và người sử dụng lao động vào Bảo hiểm xã hội bắt buộc không chỉ nên phân bổ cho các chế độ hiện tại mà còn nên bổ sung vào sở hữu nhà ở. Khoản tiết kiệm dành cho mục đích sở hữu nhà ở sẽ tạo nền tảng tài chính cho người lao động tham gia chương trình vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội. Đồng thời, đó cũng có thể trở thành một nguồn tài chính dự phòng để người lao động thực hiện cam kết trả nợ thành công với ngân hàng. Việc bắt buộc tiết kiệm cho mục đích nhà ở là một trong những giải pháp quan trọng giúp giải quyết vấn đề về nguồn cung nhà ở xã hội trong trường hợp người có thu nhập thấp không thể tiếp cận, do không đáp ứng được yêu cầu tài chính.

Đề xuất rằng thay vì giữ nguyên hệ thống cơ quan chi phối việc xây dựng, xét duyệt, lập danh sách và bán nhà ở xã hội (NƠXH) theo cách hiện tại, chúng ta nên thành lập một cơ quan riêng đảm nhận tất cả các vấn đề liên quan đến NƠXH. Cơ quan này sẽ đảm nhận các công đoạn từ giải phóng mặt bằng, phát triển quỹ đất, thiết kế, xây dựng, quản lý và phân bổ nhà, tương tự như Ủy ban nhà ở và phát triển (HDB) của Singapore. Điều này sẽ giúp rút ngắn thời gian và giảm chi phí trong việc hợp thức hóa các thủ tục liên quan đến NƠXH, đồng thời đảm bảo nguồn cung NƠXH và giúp người dân nghèo có khả năng mua nhà một cách dễ dàng.