Phân lô tách thửa: Nhiều địa phương gỡ bỏ hạn chế và mở ra cơ hội phát triển

Sau một thời gian áp đặt hạn chế, nhiều địa phương hiện đã “mở cửa” cho hoạt động phân lô tách thửa trở lại, mở ra cơ hội mới cho sự phát triển và thúc đẩy quy hoạch đô thị.

Khôi phục quyền lợi của người dân

Sau hơn một năm áp đặt lệnh “cấm cửa” phân lô tách thửa tại Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã mới đây ban hành văn bản số 2869 nhằm bãi bỏ văn bản 1685. Trong văn bản này, cơ quan này đã đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, cùng với các cơ quan và đơn vị liên quan, xem xét và giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến việc chỉnh tách thửa đất và hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.

Ngày 22.3.2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã ra thông báo số 1685, yêu cầu UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng tiếp nhận và xử lý các thủ tục hành chính liên quan đến việc phân lô tách thửa đất trong trường hợp thửa đất là đất nông nghiệp, đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Văn bản này sau khi ban hành đã gây ra sự “khựng lại” trên thị trường bất động sản, đặc biệt là ở khu vực vùng ven. Hơn nữa, nó còn ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người dân khi họ bị hạn chế quyền tách thửa.

Hồi đầu tháng 5 năm 2023, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ra văn bản chấm dứt hiệu lực của tất cả các văn bản liên quan đến việc tách thửa, hợp thửa đất trên toàn tỉnh đã được ban hành trước đây. Điều này mang ý nghĩa quan trọng khi cho phép người dân tái lập quyền phân lô, tách thửa theo quy định được quy định trong Quyết định 40 ban hành vào năm 2021.

Trước đó, tỉnh Lâm Đồng đã áp đặt nhiều quy định nghiêm ngặt liên quan đến tách thửa, hợp thửa đất và xây dựng, kinh doanh bất động sản trên địa bàn. Tuy nhiên, ngay sau khi những quy định này được ban hành, nhiều quyền lợi của người dân liên quan đến việc phân lô, tách thửa đã bị hạn chế đáng kể và gây ra những khó khăn cho cư dân. Hơn nữa, thị trường bất động sản trong tỉnh Lâm Đồng cũng đã trở nên trì trệ và không có sự phát triển.

Vào ngày 3.7, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Hà Nam, Nguyễn Anh Chức, đã chính thức thông báo ý kiến của UBND tỉnh Hà Nam về việc cho phép tiếp tục thực hiện chia tách thửa đất của các hộ gia đình và cá nhân, theo đề xuất từ Sở Tài nguyên và Môi trường.

Quản lý chặt quy hoạch

Mới đây, việc ban hành Nghị định 35 của Chính phủ đã mở ra cánh cửa cho các UBND các tỉnh trong việc quy định và quản lý quyền chuyển nhượng đất thông qua phân lô, bán nền mà không cần sự xem xét và ý kiến từ Bộ Xây dựng.

Nghị định số 35 của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 11, tạo điều kiện cho UBND cấp tỉnh quy định cụ thể khu vực có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua việc phân lô, bán nền cho người dân để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, và kinh doanh bất động sản mà không cần xin ý kiến từ Bộ Xây dựng.

Để đạt được phân lô và bán nền, một dự án phải tuân thủ các cấp độ quy hoạch đô thị, bao gồm việc hoàn thiện hạ tầng cho toàn bộ dự án hoặc theo kế hoạch đầu tư được phê duyệt. Ngoài ra, việc xây dựng các căn nhà cũng phải tuân thủ nội dung và tiến độ được phê duyệt của dự án.

Khu vực được phân lô và bán nền không nằm trong các vị trí đòi hỏi quản lý kiến trúc cảnh quan cao, bao gồm mặt tiền các tuyến đường quan trọng cấp khu vực và các tuyến đường chính trong đô thị. Đồng thời, nó cũng không thuộc khu vực trung tâm và các vùng xung quanh các công trình kiến trúc nổi bật trong thành phố.

UBND cấp tỉnh sẽ dựa vào quy hoạch đô thị, chương trình phát triển đô thị của từng đô thị, quy chế quản lý kiến trúc được phê duyệt và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch để đặt ra các quy định cụ thể cho khu vực được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một số lượng lớn người mua đất phân lô tại vùng ven Hà Nội hiện tại chỉ có mục đích “lướt sóng” để kiếm lời. Tuy nhiên, do tình hình thị trường đang gặp khó khăn và thanh khoản thấp, việc thị trường đất nền ven đô trở nên sôi động lại trong thời điểm này là rất khó khăn. Tuy nhiên, việc cho phép tách thửa trở lại có thể giúp các nhà đầu tư cảm thấy yên tâm hơn và đồng thời kích thích một phần thanh khoản trong phân khúc đất nền.

Trên thực tế, ở các tỉnh, việc phân lô đất nền với giá rẻ và không yêu cầu xây dựng theo mẫu nhà 1/500 đã đáp ứng một cách hiệu quả nhu cầu về nhà ở của cộng đồng. Đồng thời, điều này đã góp phần quan trọng vào việc chỉnh trang đô thị và di dân từ khu vực nội thành sang ngoại thành.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, nhu cầu về bất động sản phân lô tại các tỉnh thị trường bất động sản chưa phát triển vẫn rất cao, đặc biệt là trong bối cảnh khó khăn của người dân. Vì vậy, việc triển khai các dự án phân lô với mức giá phù hợp với thu nhập của đa số cư dân địa phương là cần thiết. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là quản lý và kiểm soát sẽ được lơ là. Để đồng thời bảo vệ lợi ích của các doanh nghiệp, đáp ứng nhu cầu nhà ở của cư dân và tuân thủ yêu cầu quản lý của nhà nước, các khu phân lô cũng cần được phê duyệt và quản lý chặt chẽ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Trong quá trình phân lô tách thửa tại các khu vực cụ thể, chính quyền địa phương có trách nhiệm kiểm tra và thẩm định kỹ thiết kế hạ tầng. Nhằm đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng, các yêu cầu bắt buộc bao gồm việc xác định đường rộng khoảng 7 mét, có vỉa hè và hệ thống cống thoát nước hai bên đường. Hơn nữa, hệ thống đường phải được liên kết một cách hài hòa với các tuyến giao thông hiện có. Đối với điện và nước, yêu cầu bắt buộc là hệ thống điện phải đi âm và phải có hệ thống cấp nước sạch. Ngoài ra, việc quy định mục tiêu dành đất cho cây xanh và công cộng trong các khu phân lô là bắt buộc, và diện tích của mỗi lô đất sau khi được hình thành phải đủ lớn, tránh tình trạng hình thành các khu dân cư “ổ chuột” gây lộn xộn cho hình ảnh đô thị.