Chuyện làm nhà ở xã hội để bán: Một quyết định đáng suy ngẫm

Thay vì tiếp tục xây dựng nhà ở xã hội để bán như thực tế hiện nay, một số đề xuất đáng cân nhắc là cho thuê hoặc bán trả góp dài hạn. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi để nhiều người dân có nhu cầu về nhà ở xã hội có thể tìm được nơi an cư ổn định.

Cho thuê hoặc thuê mua

Thực tế hiện nay, tại nhiều đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, dự án nhà ở xã hội (NƠXH) đa số được doanh nghiệp tư nhân xây dựng, trong khi dự án đầu tư bằng vốn ngân sách lại rất hiếm. Để thu hồi vốn nhanh chóng, hầu hết các chủ đầu tư chọn xây dựng nhà để bán, thay vì cho thuê, trong trường hợp này. Một ví dụ điển hình là TP.HCM, trong giai đoạn từ 2015 đến 2020, đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 23 dự án NƠXH, với tổng số 18.085 căn hộ. Tuy nhiên, trong số đó, có đến 17.001 căn được bán, chiếm tỷ lệ 96,57%, chỉ còn lại 620 căn được cho thuê mua do sự đầu tư từ nhà nước, tức chiếm tỷ lệ 3,43%.

Thực tế này đã làm cho việc sở hữu một chỗ ở trở thành gánh nặng khó khăn, vượt quá khả năng của nhiều người có thu nhập thấp. Kinh nghiệm của nhiều quốc gia đã chứng minh rằng chính sách nhà ở xã hội nên tập trung vào mục tiêu quan trọng nhất là cung cấp nơi ở cho người dân, và việc xây dựng nhà cho thuê phù hợp là giải pháp tốt hơn để người nghèo ở thành phố có một nơi ở tạm thời ổn định. Vì vậy, nhiều chuyên gia đề xuất chỉ nên thực hiện hình thức cho thuê hoặc bán trả góp lâu dài, mà không đặt quy định mua bán nhà ở xã hội.

Theo Th.S Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa Luật thương mại (Trường ĐH Luật TP.HCM), việc xác định đúng đắn mục tiêu của chính sách Nhà ở xã hội là rất quan trọng. Tình trạng cung Nhà ở xã hội nhỏ hơn cầu đã tồn tại trong một thời gian dài. Nhà nước đã quá tập trung vào mục tiêu đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở cho nhiều nhóm đối tượng, điều này đã dẫn đến tình trạng quá tải. Trên thực tế, nhiều quốc gia đã áp dụng thành công hình thức Nhà ở xã hội cho thuê, với tổng cộng 33 quốc gia đã áp dụng phương thức này. Trong khi đó, tại Việt Nam, đa số người lao động có thu nhập thấp chỉ có khả năng thuê nhà, trong khi các chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội chỉ tập trung vào việc bán căn hộ để thu hồi vốn nhanh chóng. Do đó, cung và cầu không thể gặp nhau trong trường hợp này.

Hiện tại, phần lớn các trường hợp thuê mua nhà ở chỉ áp dụng cho các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội hiện đang hạn chế, việc bán nhà trong trường hợp này sẽ làm mất đi cơ hội có chỗ ở cho những người khác. Hơn nữa, với các điều kiện về thu nhập để được hưởng chính sách nhà ở xã hội như hiện nay, ngay cả những người đủ điều kiện mua cũng gặp khó khăn khi không đủ khả năng trả lãi và tiền gốc vay ngân hàng hàng tháng.

Trái ngược với bản chất của nhà ở xã hội, những người giàu có lại được hưởng chính sách, trong khi người nghèo khó không thể nghĩ đến việc mua nhà.

Th.S Ngô Gia Hoàng đã kiến nghị rằng: “Để đạt được mục tiêu của chính sách Nhà ở xã hội (NƠXH), cần tập trung vào việc tạo cơ hội tiếp cận chỗ ở tốt hơn cho những đối tượng đặc biệt, chứ không phải tập trung vào việc xác lập quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, một chính sách phù hợp là nhà nước đầu tư xây dựng các dự án NƠXH để cho thuê hoặc cho thuê mua. Điều này sẽ đảm bảo rằng người thuê không thể lợi dụng chính sách NƠXH để mua và bán nhà để kiếm lời. Thay vào đó, nhà nước có thể xây dựng quỹ nhà ở để cho thuê, từ đó không chỉ giữ lại tài sản cho những thế hệ sau mà còn đảm bảo sự ổn định trong thị trường bất động sản trong những thời điểm biến động.”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chia sẻ quan điểm rằng việc bán nhà ở xã hội theo kiểu “mua đứt, bán đoạn”, nhằm thu tiền ngay lập tức, không phù hợp với chính sách đang tạo điều kiện cho người thu nhập thấp ở đô thị có cơ hội sở hữu nhà ở.

Ý kiến đề xuất chỉ quy định một loại nhà ở xã hội cho thuê có thể được coi là một quan điểm cực đoan, gần như trở về thời kỳ chỉ có loại nhà ở công lập cho thuê. Trái ngược với điều đó, không chỉ có một phần của những người hưởng chính sách nhà ở xã hội có nhu cầu thuê nhà, mà còn có nhiều người khác trong cùng nhóm lại có nhu cầu mua nhà ở xã hội bằng hình thức trả góp dài hạn. Thực tế, nhu cầu mua nhà ở xã hội bằng hình thức trả góp dài hạn rất lớn, do nhu cầu sở hữu nhà theo quan niệm dân gian là một phần trong cuộc sống, như việc xây nhà, kết hôn, thành đạt. Ông Châu đề xuất nên quy định hai loại nhà ở xã hội, bao gồm cho thuê và bán trả góp dài hạn.

Bán tài sản công bỏ hoang làm NƠXH

Theo Th.S Danh Phạm Mỹ Duyên từ góc độ chính sách, pháp luật hiện hành đặc biệt quan tâm đến việc phát triển nhà ở xã hội chỉ để cho thuê. Điều này được thể hiện qua việc luật Nhà ở quy định giảm thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn đối với việc xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê so với việc xây dựng nhà ở xã hội để bán. Tương tự, Nghị định số 100 cũng quy định giảm 70% thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê. Những quy định này phù hợp với mục tiêu của Thủ tướng Chính phủ trong việc khuyến khích tổ chức và cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội để cho thuê.

Bà Mỹ Duyên nhận thấy rằng, khi xem xét các quy định trong luật Thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn liên quan, chưa có chính sách ưu đãi thuế đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội chỉ dành cho mục đích cho thuê. Điều này đã dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư không có động lực xây dựng nhà ở xã hội cho mục đích cho thuê.

“Bà Duyên đã đề xuất rằng, trong góc độ thuế TNDN, việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê hoặc thuê mua không có sự khác biệt về chính sách thuế, với mức thuế suất đều là 10%. Vì vậy, để thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là các dự án chỉ dành cho cho thuê, bà đề nghị bổ sung các quy định ưu đãi đặc biệt cho nhóm dự án chỉ để cho thuê trong Luật Thuế TNDN. Đồng thời, các cơ quan có thẩm quyền cần phát hành quy định về trình tự và thủ tục để chủ đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận với những ưu đãi này. Việc bổ sung quy định ưu đãi này trong Luật Thuế TNDN không chỉ đảm bảo sự thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật mà còn đảm bảo nguyên tắc công khai và minh bạch trong quá trình điều tiết thuế”, bà Duyên nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đồng ý rằng nếu chỉ xây dựng nhà ở xã hội để bán, sẽ không đáp ứng được nhu cầu và khả năng tài chính của phần đông người dân. Theo số liệu nghiên cứu, chỉ có 1/5 số người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thực sự có khả năng tài chính để thực hiện việc này. Bên cạnh đó, ngân sách nhà nước cũng không thể đáp ứng đủ tiền để xây dựng nhà ở xã hội chỉ dành cho mục đích bán đứt. Vì vậy, nhà nước cần sử dụng các công cụ thuế và điều tiết thuế nhà đất, sử dụng toàn bộ nguồn tiền từ 20% quỹ đất thương mại và chính sách đất đai để xây dựng nhà ở xã hội, thay vì hòa chung vào ngân sách như hiện nay. Những ưu đãi này sẽ giúp giảm giá thuê nhà ở xã hội và coi đây như một nguồn vốn đầu tư cho an sinh xã hội.